V roce 2025 se očekávají významné změny na trhu hypotečních úvěrů v České republice. Ekonomové a analytici hypotečních bank předpovídají, že úrokové sazby hypoték na bydlení by v průběhu příštího roku mohly klesnout až na polovinu současné úrovně, což by představovalo průměrné sazby kolem 3 % až 4 %.
- Některé banky stále vyžadují přežitý poplatek za vyřízení žádosti hypotéku až 5 000 Kč.
- Vždy budete vy (někdy banka) platit odhad nemovitosti 4 000 - 7 000 Kč.
- Poplatek za katastr nemovitostí, respektive za zástavní právo a zápis vlastnického práva.
- Nemovitost musíte mít pojištěnou. Byt kolem 5 000 Kč, rodinné domy až 12 000 Kč.
- Další drobné poplatky u hypoték mohou nastat za čerpání části hypotéky, aktualizaci ocenění, mimořádné splátky a předčasné splacení.
Zpět ke klesajícím hypotékám...
Po několika letech vysoké inflace to vypadá, že se sazby hypoték mírně stabilizují. Je to ale důležitá informace? Vyplatí se čekat na nižší úroky když kombinací krátkodobé fixace a možnosti refinancovat hypotéku u jiné banky můžete dosáhnout toho samého a zároveň začít bydlet dříve? Zohlednit je potřeba také rostoucí ceny nemovitostí, nejen úroky hypoték, které se budou měnit neustále.
Podle některých názorů je trh s nemovitostmi v ČR na bodu mrazu a přes stále se snižující Repo sazbu ČNB jsou české banky prozatím ostražité (listopad 2024) a nijak razantně nesnižují.
Vývoj repo sazby v korelaci s úroky hypoték
Přestože nízká nebo klesající repo sazba není zárukou okamžitého snížení úrokových sazeb u hypoték, funguje jako důležitý signál pro komerční banky, že si mohou půjčovat za výhodnějších podmínek. Tento faktor často vytváří prostor pro snižování nákladů na financování a může vést k příznivějším úrokovým podmínkám pro klienty. Nicméně banky zároveň zohledňují další vlivy, jako je riziko nesplácení, konkurenční prostředí nebo interní náklady a reakce na změnu repo sazby nebývá vždy okamžitá nebo lineární.
Repo sazba, důležitý nástroj měnové politiky České národní banky (ČNB), zaznamenala v posledních letech výrazné změny. Od června 2022, kdy dosáhla 7 %, byla postupně snižována, přičemž v listopadu 2024 klesla na 4 %. Tento pokles odráží snahu ČNB podpořit ekonomiku a reagovat na klesající inflaci. Historicky se repo sazba pohybovala od 0,05 % v roce 2012 až po zmíněných 7 % v roce 2022, což ukazuje na její flexibilitu v reakci na ekonomické podmínky.
Definice: Repo sazba je úrok, za který si banky půjčují peníze od České národní banky. ČNB tento nástroj využívá k rozpohybování ekonomiky a regulaci inflace a množství peněz v ekonomice.

Datum | Repo sazba (%) | Průměrná úroková sazba hypoték (%) |
---|---|---|
8.12.1995 | 11,30 | 11,50 |
29.3.1996 | 11,50 | 11,60 |
21.6.1996 | 12,40 | 12,50 |
4.6.1997 | 39,00 - Měnová krize a hospodářský otřes | 13,00 |
17.3.2020 | 1,75 | 2,00 |
27.3.2020 | 1,00 | 2,10 |
11.5.2020 | 0,25 | 2,20 |
24.6.2021 | 0,50 - Repo stoupá v důsledku Covid-19 | 2,30 |
6.8.2021 | 0,75 | 2,40 |
1.10.2021 | 1,50 | 2,50 |
5.11.2021 | 2,75 | 2,60 |
23.12.2021 | 3,75 | 2,70 |
4.2.2022 | 4,50 | 3,00 |
6.5.2022 | 5,75 | 4,00 |
23.6.2022 | 7,00 - Nejvyšší hodnota, nadále pak klesá | 4,50 |
22.12.2023 | 6,75 | 5,00 |
9.2.2024 | 6,25 | 5,20 |
21.3.2024 | 5,75 | 5,40 |
3.5.2024 | 5,25 | 5,50 |
28.6.2024 | 4,75 | 5,60 |
2.8.2024 | 4,50 | 5,70 |
26.9.2024 | 4,25 | 5,80 |
8.11.2024 | 4,00 - Aktuální stav, klesající tendence | 5,90 |
Co očekávat v roce 2025:
Už stávající změny dle makléřů a developerů vyvolaly zvýšený zájem veřejnosti o nákup nemovitostí. Byť z velké části se jedná pravděpodobně o investice těch, kteří již nějaký byt nebo dům vlastní.

- Pokles úrokových sazeb: Díky snižování inflace a základních úrokových sazeb Českou národní bankou se předpokládá, že úrokové sazby hypoték budou klesat již koncem tohoto roku. Tento trend by měl pokračovat i v roce 2025, což by mohlo vést k oživení hypotečního trhu. Je také otázka, jak se budou pohybovat ceny nemovitostí.
- Zvýšená poptávka po nemovitostech: Nižší úrokové sazby mohou zvýšit dostupnost hypoték pro širší veřejnost, což by mohlo vést k nárůstu poptávky po nemovitostech a potenciálnímu růstu jejich cen.
Na co si dát pozor:
- Volba fixace úrokové sazby: V době klesajících úrokových sazeb může být lákavé zvolit kratší fixační období s očekáváním dalšího poklesu. Je však důležité zvážit riziko možného růstu sazeb v budoucnu a pečlivě analyzovat svou finanční situaci.
- Skryté poplatky: Při sjednávání hypotéky je klíčové věnovat pozornost nejen úrokové sazbě, ale i dalším poplatkům spojeným s úvěrem, jako jsou poplatky za zpracování, vedení účtu či předčasné splacení. Tyto náklady mohou významně ovlivnit celkovou výhodnost úvěru.
Neustále pamatujte na rezervy. Pokud máte dobře spočítanou hypotéku, ale zapomněli jste do budoucích nákladů započítat také nákup vybavení či celé nové kuchyňské linky, můžete být nemile překvapeni.
Co chybí většině hypotečních kalkulaček:
Mnohé online hypoteční kalkulačky poskytují pouze orientační výpočty měsíčních splátek na základě zadané výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti. To samozřejmě z velké části neplatí o kalkulátorech na oficiálních stránkách bankovních ústavů i když i zde mají některé instituce rezervy. Často však opomíjejí zahrnout další důležité faktory, jako jsou:
- Poplatky spojené s úvěrem: Některé kalkulačky nezohledňují poplatky za zpracování úvěru, odhad nemovitosti či pojištění, což může vést k podcenění celkových nákladů.
- LTV: Výpočet hypotéky, respektive její výsledek je vám k ničemu, pokud nebyla zohledněna reálná výše LTV, tedy vámi naspořených "vlastních" prostředků vůči maximální částce, kterou vám banka nabídne.
- Změny úrokových sazeb po fixaci: Kalkulačky často neberou v úvahu možný růst úrokových sazeb po uplynutí fixačního období, což může ovlivnit budoucí výši splátek.
- Daňové úlevy: Některé kalkulačky nezohledňují možnost odpočtu úroků z daní, což může snížit efektivní náklady na úvěr. Vysvětlení: Zaplacené úroky z hypotéky snižují daňový základ, což znamená úsporu 15 % z úroků. Pokud jste zaplatili 200 000 Kč na úrocích, ušetříte na daních 30 000 Kč.
Vývoj úrokových sazeb hypoték od roku 2022
Údaje o úrokových sazbách hypoték v průběhu let jsou založeny na informacích z České bankovní asociace a dalších finančních institucí. Tabulka neobsahuje všechny měsíce, kdy úroky korelovaly okolo průměrných hodnot, ale jen zlomové body, které odrážejí vliv měnové politiky ČNB a makroekonomických faktorů na vývoj hypotečních úrokových sazeb v České republice.
Měsíc/Rok | Průměrná úroková sazba (%) | Důvod změny |
---|---|---|
01/2022 | 3,76 | Česká národní banka (ČNB) zvýšila repo sazbu na 3,75 % v prosinci 2021 v reakci na rostoucí inflaci, což vedlo k nárůstu hypotečních sazeb. |
06/2022 | 5,76 | ČNB dále zvýšila repo sazbu na 7 % v červnu 2022, což způsobilo další růst hypotečních sazeb. |
12/2022 | 5,93 | Pokračující vysoká inflace a očekávání dalšího zpřísňování měnové politiky udržovaly hypoteční sazby na vysoké úrovni. |
06/2023 | 5,86 | Stabilizace inflace a očekávání možného uvolnění měnové politiky vedly k mírnému poklesu hypotečních sazeb. |
09/2023 | 5,70 | Tržní úrokové sazby klesly na nejnižší úroveň v roce 2023, což se promítlo do snížení hypotečních sazeb. |
11/2024 | 4,25 | ČNB snížila repo sazbu na 4,25 % v reakci na oslabený růst v zahraničí a pomalé oživení domácí poptávky, což vedlo k poklesu hypotečních sazeb. |
01/2025 | 3,50 | Očekává se další pokles repo sazby ČNB na 3,5 % díky pokračujícímu snižování inflace a snaze podpořit ekonomický růst, což by mělo vést k dalšímu snížení hypotečních sazeb. |
Podpora mladých lidí a rodin s dětmi se nekoná
Přestože finanční poradci i další zdroje konstatují, že až 40 % žadatelů o hypotéku jsou mladí lidé, nic závratného se zatím ohledně jejich podpory neděje. Mladí lidé do 36 let jsou zvýhodněni lepším poměrem LTV k hypotéce. Pokud uvažujete například o koupi nemovitosti v Praze, kde se cena za metr čtvereční pohybuje stále kolem 126 tisíc Kč, pak vás byt o výměře 50m² vyšel na více jak 6 000 000 Kč. Zdůrazňuji, že je o průměrnou cenu.

Pokud budeme pro účely LTV výpočtu pracovat s exemplární hypotékou na nemovitost spojenou s Hlavním městem Prahou v průměrné výši 8 390 000 Kč, pak žadatelé starší 36 let by museli mít vlastní kapitál ve výši minimálně 1 678 000 Kč, protože banka by vám nemohla půjčit více jak 6 712 000 Kč.
- Mladší 36 let (LTV = 90 %): 7 551 000 Kč: Pokud je vám méně než 36 let, pak byste v takovém případě měli nárok na hypotéku ve výši 7 551 000 Kč s tím, že byste potřebovali mít vlastní úspory minimálně 839 000 Kč.
- Starší 36 let (LTV = 80 %): 6 712 000 Kč: Pokud jste starší 36 let, pak byste dle stávajících LTV pravidel dosáhli na hypotéku ve výši 6 712 000 Kč s tím, že byste potřebovali mít vlastní úspory minimálně 1 678 000 Kč.
Jak fixovat hypotéku vzhledem k vývoji úrokových sazeb?
Vzhledem k předpokládanému poklesu úrokových sazeb v roce 2025 se nabízí otázka, jakou délku fixace zvolit. Krátkodobá fixace může umožnit rychlejší přechod na výhodnější sazby při dalším poklesu, zatímco dlouhodobá fixace zajistí stabilitu splátek i v případě nečekaného růstu sazeb. Správná volba závisí na individuálních potřebách a finanční situaci. Například uvažujete-li o hypotéce na 5 milionů Kč, jako v níže uvedené tabulce, mohou být rozdíly ve splátkách značné v závislosti na fixaci a výši úrokové sazby v době fixace hypotéky, respektive podpisu smlouvy s hypoteční bankou.
Varianty fixace pro částku 5 milionů Kč
Fixace | Úroková sazba (%) | Měsíční splátka (Kč) | Celkové náklady (úroky za fixaci, Kč) |
---|---|---|---|
1 rok | 3,7 | 25 570 | 2 671 200 |
3 roky | 4,5 | 27 790 | 3 337 500 |
5 let | 4,75 | 28 510 | 3 551 800 |
10 let | 5,0 | 29 230 | 3 768 900 |
Poznámka: Při volbě fixace je velmi důležité zohlednit očekávaný vývoj sazeb, ale také vaši schopnost splácet hypotéku při případném růstu sazeb po skončení fixačního období. Kratší fixace přináší flexibilitu, delší fixace zase stabilitu. Konzultace s odborníkem může pomoci vybrat nejlepší variantu.
Obecně vzato je dobré, pokud úrokové sazby klesnou na velmi nízkou úroveň, svou hypotéku zafixovat na co nejdelší dobu. Asi nelze očekávat, že bude klesat nějak výrazně dále. Ta doba je pravděpodobně pryč...
Co bude mít vliv na úrokové sazby hypoték v roce 2025?
Úrokové sazby hypoték nejsou ani zdaleka výsledkem nějaké jednoduché proměnné, ale spíše odrazem komplexní kombinace ekonomických, tržních a legislativních vlivů. Kromě těch nejzákladnějších jako je Monetární politika ČNB, Legislativa, Inflace a pětileté Swap sazby jsou to také méně známé důvody ke kterým patří:
- Strategie centrální banky: Česká národní banka svými rozhodnutími o repo sazbě ovlivňuje náklady na financování pro komerční banky. Pokud ČNB pokračuje ve snižování sazeb, banky mohou tento pokles promítnout do hypoték. Vliv však není okamžitý a závisí i na dalších podmínkách.
- Ekonomický růst a stabilita: Pokud se česká ekonomika bude zotavovat stabilně, mohlo by to snížit rizika na finančním trhu a motivovat banky k uvolnění hypotečních podmínek. Naopak zpomalení růstu nebo nejistoty na světových trzích by mohly sazby tlačit nahoru.
- Chování klientů: S rostoucím povědomím klientů o refinancování a konkurenčních nabídkách se banky snaží přizpůsobit produkty. Silnější poptávka po nižších sazbách by mohla tlačit sazby dolů, ale opatrnost klientů při větších výdajích může tento vliv vyrovnat.
- Technologické inovace: Digitalizace a automatizace v bankovním sektoru snižují náklady na provoz, což může vytvořit prostor pro levnější produkty, včetně hypoték.
- Mezinárodní vlivy: Situace na zahraničních trzích, jako je politika Evropské centrální banky nebo trendy v globálních finančních trzích, mohou ovlivnit dostupnost zdrojů pro financování hypoték.
Jestliže jste doposud, především kvůli vysokým úrokovým sazbám, váhali, pak nadcházející úrokové sazby hypoték, které mohou přijít již začátkem roku 2025, by mohly změnit váš postoj.
Při plánování hypotéky je samozřejmě důležité nejen sledovat aktuální úrokové sazby a kontrolovat je na aktualizované hypoteční kalkulačce, ale také pečlivě analyzovat všechny náklady spojené s úvěrem a využít komplexní nástroje pro výpočet splátek. Zvažte také konzultaci s dobrým finančním poradcem, který může poskytnout individuální doporučení na základě vaší specifické finanční situace.
Relevantní Komentáře
Pokud chcete být v komentářích transparentní, přihlaste se přes google a napište svůj názor k článku: Hypotéky v roce 2025: Vyplatí se čekat na další pokles sazeb? .
Četl jsem podobné informace už někde jinde a musím říct, že to dává smysl. Snížení repo sazby ČNB na 4 % spolu s nižší inflací a pětiletými swap sazbami opravdu naznačuje, že hypoteční úroky by mohly v roce 2025 klesnout někam k 3–4 %. Banky sice reagují s určitým zpožděním, ale pokud bude pokračovat tlak konkurence a stabilní ekonomické podmínky, mohly by se začít objevovat i výhodnější nabídky. Podle mě je rozhodně dobré sledovat, jak se situace vyvine, hlavně pokud někdo plánuje refinancování nebo novou hypotéku.
Na e15 psali, že říjen 2024 byl hodně silnej a banky prodaly hypotéky za 26,4 miliardy korun, což je prý o 64 % víc než loni. Průměrná hypotéka byla 3,79 milionu, což je taky lehkej nárůst oproti září. Úroky šly dolů na 4,9 %, takže to vypadá, že se trh začíná trošku zvedat. V září to bylo kolem 19,7 miliardy, takže ten růst je fakt znát. Jestli to takhle půjde dál, příští rok by mohl být pro hypotéky dost zajímavej. Jak je uvedené v článku, nedivil bych se poklesu ke 3 procent.